주택융자 신청 준비와 절차
신청-클로징까지 대략 30~60일 소요
재정상황 맞춰 융자 사전 승인 받아야
지난 3월 연방준비제도이사회(FRB) 회의의 결과 이자율 올린 이후 4월 현재 30년 고정금리가 5%가 넘고 있다. 주택 공급은 늘어났지만 아직도 높은 가격에 주택을 사려는 예비 구매자는 늘어난 월 납부금에 부담을 느끼고 있다. 내 집 마련을 한다는 기대감과 함께 좋은 집을 찾을 수있을까 하는 우려, 또 융자는 잘 나올 수있을까 하는 걱정이 모두 뒤섞여 결국 설렘보다는 고민이 더 많아지기 마련이다. 주택구매 결정 후 살 집을 쇼핑 하기 전 일단 은행에서 사전 승인(Pre-Approval)을 받아놓았다면 일단 심리적으로는 편하게 좋은 주택을 찾을 수 있겠다.
좋은 이자율로 최대 금액의 모기지를 받기위해서는 아래 절차를 이해하는 것이 중요하다.
1.본인의 재정 상황에 맞춰 가능한 융자(모기지) 금액을 파악 2.미리 융자승인을 받을 것 3.재정 상황에 맞는 융자 프로그램을 선택 4.이자도 중요하지만 믿고 맡길 수 있는 주택융자 전문 은행 (Direct Lender) 와 베테랑 Loan Officer 선택 5.융자 신청서류를 작성하여 최종 승인 6. 클로징 과정을 준비 7.클로징/계약 완료.
물론 주택 융자 전문 은행 에서 사전승인을 받고 원하는 집을 찾는 등의 준비하는 과정은 시간이 얼마나 걸릴지 알 수 없다. 하지만 일반적으로 주택대출 융자 신청서를 넣고 난 후에 클로징까지 걸리는 기간은 순조롭게 진행이 된다면 대략 30~60일 정도로 예상을 하면 되겠다. 가장 중요한 부분이자 첫 번째 과정은 나의 재정 상황에 맞는 주택 금액을 파악하여야 한다. 본인의 재정 상황에 따라 받을 수 있는 모기지 대출금액은 어느 정도가 될지를 파악하여 얼마짜리 집을 구입을 할 수 있는지 파악하여 진행하는 것이 중요하다. 전체 개인 및 가족의 수입은 얼마인지, 다운페이먼트는 얼마나 준비가 되어있는지, 갚아야 할 대출이나 빚은 매달 얼마가 나가는지 등등이다. 본인의 전체수익에서 매달 나가는 채무(손이나 크레딧카드 빚) 등을 빼고 모기지와 재산세 등 주택 소유비용으로 지출되는 금액을 파악하여 어느 정도의 주택융자를 받을 수 있는지 계산이 필요하다.
최종적으로 얼마 정도의 모기지를 받아 상환할수 있는지 결정이 되면 은행에서 대출 사전승인을 받는 과정으로 들어가면 좋겠다.
사실 대출 사전 승인은 꼭 필요한 절차는 아니지만 본인이 생각하는 모기지 금액과 은행이 줄 수 있다고 생각하는 대출금액은 다를 수 있다. 더욱이 집을 사려는 사람이 은행에서 사전승인을 받아 대출금액이 확보가 된 채로 시작하는 것과 아무런 금액 없이 이 정도는 받을 수있을 거라고 대충 시작하는 것은 바이어와 셀러 모두 주택의 오퍼와 확연히 다른 자세를 취하게 된다. 사전승인을 받았다면 셀러 입장에서는 바이어가 나중에 모기지 문제로 인한 혼선이 없어 편하고 바이어 입장에서는 확실한 승인금액을 알기 때문에 확실한 오퍼를 할 수 있기 때문이다.
베테랑 Loan Officer 가 처음부터 제대로 융자 시나리오를 짜서 사전승인이 된 곳에서 진행이 되면 이미 크레딧 스코어나 기본적인 서류제출은 끝난 상황이기 때문에 융자신청서를 넣었을 때 상대적으로 빠른 승인을 받을 수 있다. 본인의 재정 상황에 맞는 주택 대출금액을 확인하고 승인을 받았다면 이제는 금액 내에서 본인에게 맞는 집을 찾는 시간이다.
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