융자비용 줄이는 방법-1 2차 융자로 PMI피하라 sdsaram 부동산 0 3087 0 0 2002.10.12 00:00 모기지 금리가 사상최저 수준을 유지하면서 소비자들이 부담하는 융자비용도 줄어들고 있다. 하지만 융자비용 중 모기지 융자 때의 수수료 클로징 코스트 등 지불해야 할 여러 비용이 사라진 것은 아니다. 융자비용이 적게 든다고 광고를 하고 있는 융자기관들도 결국 수익을 남기기 위한 비즈니스를 하고 있기 때문에 모기지 융자에는 소비자들이 알지 못하는 함정이 숨어 있게 마련이다. 융자비용을 줄일 수 있는 방법을 알아본다. 2가지 모기지 융자 받으면 페이먼트 늘지만 세금공제액이 증가 높은 이자상환과 상쇄 5~7년이상 살 생각이면 30년 고정이 이익 브로커 수수료 협상·점보 론 되도록 피해야 ■융자기관은 개인 모기지보험(PMI)을 피할 수 있는 방법을 말해 주지 않는다. 프레디 맥에 따르면 첫 주택구입자들의 다운페이먼트 평균은 집 값의 10% 선이다. 다운페이먼트가 집 값의 20% 미만일 경우 모기지 융자자는 원금과 이자 상환 외에도 PMI를 지불해야 한다. PMI로 나가는 월 100~150달러의 추가 비용이 나가는 것 외에도 PMI는 모기지 이자와는 달리 세금 공제를 받을 수 없는 단점이 있다. 이를 피하기 위해 융자를 1차와 2차로 나눠 받는 방법이 있다. 집 값의 10%를 다운페이먼트했다고 가정하면 집 값의 80%를 1차 융자금으로 막고 2차 융자로 남은 10%를 막을 수 있다. 결과적으로 다운페이먼트와 2차 융자를 합쳐 다운페이먼트를 20%로 만들어 PMI를 피할 수 있다. 이를 ‘80-10-10 융자'라 하며 비율을 ‘80-15-5'로 조정할 경우 5%의 다운페이먼트와 15%의 2차 융자로 20%를 채울 수 있다. 물론 2가지 모기지 융자를 받으면 매월 각각의 융자금에 대한 페이먼트를 따로 해야 하며 10%나 15%의 2차 융자에 대한 이자는 80%의 1차 융자에 대한 이자보다 높다. PMI를 피하려면 모기지 페이먼트가 증가할 수밖에 없다. 하지만 이에 대한 세금 공제액이 늘어나면 더 높은 이자상환 비용과 상쇄될 수 있다. ■월초에 클로즈하면 클로징 비용은 상승한다. 모기지에 대한 이자는 에스크로를 닫는 날부터 시작해 원금 상환을 완전히 끝내는 순간까지 지급해야 한다. 모기지융자 은행협회(MBAA)에 따르면 모기지 융자는 월 단위로 이자 지불 시점을 맞추는 것이 일반적이다. 즉 에스크로를 클로징한 날과 처음으로 모기지 융자에 대한 페이먼트를 하는 날 사이의 기간에 대해서는 별도로 이자가 미리 클로징 테이블에서 지급된다. 때문에 월초에 클로즈하면 클로징 비용은 미리 지급한 이자비용으로 인해 상승하지만 첫 번째 모기지 페이먼트를 내는 시점은 한달 이후가 된다. 반면 월말에 클로즈 할 경우 한달 내에 이자를 내야 하기 때문에 클로징을 늦게 한다고 해서 꼭 돈을 절약하는 것은 아니다. 월 단위로 페이먼트를 하고 25일에 클로즈했다면 5~6일의 추가 이자를 내야하지만 5일에 클로즈했다면 25~26일에 대한 이자만을 내면 된다. ■융자기관은 때로 변동이자율 모기지(ARM) 융자를 받도록 강요할 수 있다. 주택구입자는 고정보다는 변동으로 더 많은 금액을 융자받을 수 있는 경우가 있다. 이런 이유로 모기지 융자기관과 브로커들은 공격적으로 ARM을 이용하라고 권하는데 융자비용이 높아진다는 것은 결과적으로 더 많은 수수료를 내야 한다는 것을 의미한다. 변동 이자율은 단기간은 아주 낮은 고정 금리가 적용된다. 일반 변동 이자율에는 1년 또는 2년간 확정 이자율이 적용되고 5:1 7:1 ARM에는 각각 5 7년의 고정 이자가 적용된다. 물론 초반 고정 이자율은 매우 낮다. 그러나 고정 이자율 지불기간이 끝나면 이자율은 경기변동과 FRB의 금리 정책에 따라 심하게 변동하게 된다. 각각의 ARM에는 이자율 변동 상한선이 정해져 있으나 이자율이 급격히 오르면 융자자가 감당하지 못할 수 있다. 일반적으로 새로 사는 집에서 5~7년 이상 살 작정이라면 ARM보다는 30년 고정 모기지가 더 좋은 방법이다. ■PMI 규정은 까다롭다. 1999년 7월 이후 시행된 PMI는 1998년 제정된 주택소유자 보호법(Homeowners Protection Act)에 따라 다운페이먼트를 포함한 융자자의 자산가" 주택가의 22%에 도달하면 자동적으로 취소된다. 주택 소유자가 개인적으로 자산가" 20%를 넘을 경우 보험료 지불을 중지하는 것도 가능하다. 민간 금융기관에서는 20%의 기준을 원금상환으로 계산하지만 패니 매나 프레디 맥이 모기지 융자를 갖고 있는 경우 원금상환과 주택가치 변동을 고려해 주택 자산가" 기존 주택가의 20%에 이르렀는지를 평가하기 때문에 모기지 융자자"都 보다 유리하다. 주택소유자 보호법은 융자기관이 자산가" 20%에 도달했을 때 이 사실을 주택소유주" 공지해 주는 것을 명기하고 있다. 그러나 이 법은 1999년 7월 이후 발행된 모기지 융자에만 적용되므로 그 이전 모기지 융자를 받은 경우 스스로 자산가" 20%에 도달했는지를 "改瞞 한다. ■점보 모기지를 피한다. 모기지는 일정 금액을 기준으로 컨포밍 론(Conforming Loan)과 점보론(Jumbo Loan)으로 구분되며 더 많은 금액을 융자하는 점보 론의 경우 기본 이자율이 20~25포인트 높다. 일반 융자의 상한선인 컨포밍 론 상한선은 연방주택금융위원회(FHFB)가 매년 조정하며 현재 30만700달러다. 점보론의 이자율이 높은 이유는 연방정부 산하 주택융자 기관인 프레디 맥이나 패니 매가 다시 론을 사주지 않고 고가의 주택은 변동이 더 심해 주택 소유주들은 은행이 감수해야할 위험에 대해 보상해야 하기 때문이다. 컨포밍 론 상한선은 매년 말 일정 공식에 따라 증가하기 때문에 향후 변동 정도는 어느 정도 예상 가능하다. 융자의 종류는 주택에 대한 에스크로가 클로즈될 때 결정 나며 클로징은 보통 주택에 대한 오퍼를 낸지 60일이나 그 이후에 이뤄진다. 만일 융자 금액이 상한선을 조금 넘고 있다면 11월까지 상한선이 상승하기를 기다려 모기지 융자를 받을 수도 있다. ■브로커 수수료는 협상의 여지가 있다. 모기지 브로커는 도매가에 모기지 융자를 사서 소매가로 판매하는 것으로 자동차 딜러와 일정 부분 유사하다. 법에 따라 브로커는 융자자가 서류에 서명하기 전에 융자 견적서류의 커미션을 공개해야 하기 때문에 융자자가 원한다면 협상의 여지는 있다. 일반 주택융자에서 합리적인 수수료는 1~1.5%에 이르며 점보 론의 경우 이를 더 낮추기 위한 여지가 있다. 0 0 0 Comments 로그인한 회원만 댓글 등록이 가능합니다. 목록 검색조건 제목 내용 제목+내용 회원아이디 회원아이디(코) 글쓴이 글쓴이(코) 검색어 또는 그리고 검색 번호 제목 이름 날짜 조회 345 법률 2023년 1월중 영주권문호 그늘집 975 2022.12.20 그늘집 2022.12.20 975 344 교육 영국대학교 1학년 입학을 위한 "파운데이션 과정" 공맵 975 2023.06.19 공맵 2023.06.19 975 343 교육 [공맵 3차 설명회] 국내 내신(GPA)으로 가는 미국… 공맵 975 2023.09.05 공맵 2023.09.05 975 342 부동산 첫 집 구매 도와드리겠습니다 졸업후 1달만 일하셨어도 … aenihomes 974 2022.03.01 aenihomes 2022.03.01 974 341 교육 전 과목 5% 할인 - 4/15 전 등록시 (6/27 … StevenAcademy 974 2022.03.22 StevenAcademy 2022.03.22 974 340 법률 무비자(ESTA) 입국후 시민권자 직계가족 영주권 신청 그늘집 974 2022.04.03 그늘집 2022.04.03 974 339 부동산 첫 주택 구입자 무이자 대출…가주 ‘에쿼티 빌더’ 런칭 DavidYoon 974 2022.05.05 DavidYoon 2022.05.05 974 338 기타 제이엔 에이치 파이넨셜과 함께할 파트너 모집합니다. mgjang999 974 2022.09.28 mgjang999 2022.09.28 974 337 1 교육 Dates to remember - 1월 2023 1 YESFLEX 974 2023.01.05 YESFLEX 2023.01.05 974 336 교육 캘리포니아 공립학교 영재들을 위한 GATE 프로그램 공맵 974 2023.04.26 공맵 2023.04.26 974 335 부동산 샌디에고 카운티 5월 바이어 가이드 chileerealty 973 2021.07.01 chileerealty 2021.07.01 973 334 교육 모든 교과 내신은 Writing 에서 시작한다! StevenAcademy 973 2021.09.02 StevenAcademy 2021.09.02 973 333 부동산 ☆김나나 부동산☆ 랜쵸 버나도(4S랜치 포함 ) 7월달… NaNaStar 973 2021.08.18 NaNaStar 2021.08.18 973 332 부동산 샌디에고 카운티 6월 바이어 가이드 chileerealty 973 2021.07.18 chileerealty 2021.07.18 973 331 부동산 [다니엘장 주택융자] ▶▶좋은금리 & 신속한 클로징 … 다니엘장Mortgage 973 2021.10.17 다니엘장Mortgage 2021.10.17 973 330 교육 2022/5 AP시험 완벽대비 공맵 973 2022.04.14 공맵 2022.04.14 973 329 법률 영주권자의 재입국 비자 (SB-1) 그늘집 973 2022.06.10 그늘집 2022.06.10 973 328 교육 SAT,TOEFL 고득점받는 비법,교재.시험꿀팁 공개! 상미유니콘 973 2022.08.11 상미유니콘 2022.08.11 973 327 부동산 [다니엘장 모기지] 좋은금리 주택융자/재융자 (다양한 … 다니엘장Mortgage 972 2021.06.19 다니엘장Mortgage 2021.06.19 972 326 교육 10개 대학 리스트 선정 서비스 StevenAcademy 972 2021.08.19 StevenAcademy 2021.08.19 972 325 부동산 ☆김나나 부동산☆ 출라비스타 7월달 마켓 업데이트 NaNaStar 972 2021.08.18 NaNaStar 2021.08.18 972 324 부동산 [주택융자] 금리가 오르고 있습니다!! 캐시아웃 으로 … 다니엘장Mortgage 972 2022.01.13 다니엘장Mortgage 2022.01.13 972 323 부동산 샌디에고 Chi Lee 부동산 - 샌디에고 시장동향 chileerealty 972 2022.04.25 chileerealty 2022.04.25 972 322 교육 8월, 10월 시험대비 여름 SAT!! StevenAcademy 972 2022.05.25 StevenAcademy 2022.05.25 972 321 부동산 ▶샌디에고 Chi Lee 부동산 - 학군 좋은 지역 chileerealty 972 2022.06.21 chileerealty 2022.06.21 972 320 교육 SAT, ACT 모의테스트 점수가 실제 내 실력인가?? StevenAcademy 972 2022.07.19 StevenAcademy 2022.07.19 972 319 교육 추천서 요청 tips YESFLEX 972 2022.09.02 YESFLEX 2022.09.02 972 318 부동산 ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 랜쵸 페나스퀴토스 9월 마켓… NaNaStar 972 2022.10.07 NaNaStar 2022.10.07 972 317 교육 [국내외입시] 영미권 경영대학원 입학시험, GMAT이란… 공맵 972 2022.11.17 공맵 2022.11.17 972 316 교육 미국 대학의 기여입학제: 입시 공평성과 논란 공맵 972 2023.07.06 공맵 2023.07.06 972 315 교육 아이비리그 합격 학생 에세이 전격 공개!! StevenA 972 2023.07.25 StevenA 2023.07.25 972 314 교육 베리타스 메디 의대 합격 전략 설명회 loaconsulting 971 2022.02.04 loaconsulting 2022.02.04 971 313 부동산 샌디에고 카운티 2월 바이어 가이드 chileerealty 971 2022.03.19 chileerealty 2022.03.19 971 312 교육 여름방학 이용하여 다음 학기의 교과목도 선행해서 내신과… StevenAcademy 971 2022.05.21 StevenAcademy 2022.05.21 971 311 법률 미국 영주권 취득 방법 그늘집 971 2022.09.01 그늘집 2022.09.01 971 310 부동산 ▶샌디에고 Chi Lee 부동산 -샌디에고 시장동향 /… chileerealty 971 2022.12.15 chileerealty 2022.12.15 971 309 교육 SAT 준비를 위한 시험, PSAT (Prelimina… 공맵 971 2023.05.31 공맵 2023.05.31 971 308 부동산 샌디에고 부동산 - 미국 주택구입 첫 단계 영상 chileerealty 970 2022.03.20 chileerealty 2022.03.20 970 307 교육 [WIAS] 미국세무사 (EA, Enrolled Ag… 위아스WIAS국제회계학원 970 2022.05.16 위아스WIAS국제회계학원 2022.05.16 970 306 부동산 샌디에고 Chi Lee 부동산 - 얼마나 있어야 내집마… chileerealty 970 2022.05.13 chileerealty 2022.05.13 970 305 교육 UC transfer applicants update … YESFLEX 970 2023.01.07 YESFLEX 2023.01.07 970 304 교육 국제학생을 위한 특별제도? 미국대학 패스웨이(Pathw… 공맵 970 2023.06.12 공맵 2023.06.12 970 303 교육 2024년 대학입시 전략 ‘테스트 옵셔널’ 공맵 970 2023.08.08 공맵 2023.08.08 970 302 부동산 Investment Opportunity / 투자 부동… chileerealty 969 2021.06.11 chileerealty 2021.06.11 969 301 교육 2022 여름 방학 시간표 (AP 과목) StevenAcademy 968 2022.02.24 StevenAcademy 2022.02.24 968 300 교육 캘리포니아대학교 로스앤젤레스 (UCLA) 공맵 968 2023.07.11 공맵 2023.07.11 968 299 교육 원서 프리미엄 컨설팅 StevenAcademy 967 2021.08.24 StevenAcademy 2021.08.24 967 298 부동산 ☆김나나 부동산☆ 스크립스 랜치 7월달 마켓 업데이트 NaNaStar 967 2021.08.18 NaNaStar 2021.08.18 967 297 교육 2020년 이나고 온라인 컨퍼런스 See the fut… Leeminjung 966 2020.11.12 Leeminjung 2020.11.12 966 296 법률 180만불투자이민 진행절차 그늘집 966 2021.06.29 그늘집 2021.06.29 966 295 교육 SAT 스타강사, 마리오 선생님의 8월 SAT 시험직전… sehanSAT 966 2021.08.15 sehanSAT 2021.08.15 966 294 부동산 모기지 금리 인상과 주택가격 다니엘장Mortgage 966 2022.05.05 다니엘장Mortgage 2022.05.05 966 293 부동산 ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 라호야 6월 마켓 업데이트 NaNaStar 966 2022.07.06 NaNaStar 2022.07.06 966 292 교육 [공맵대학백과] 듀크 대학교 (Duke Universi… 공맵 966 2023.01.11 공맵 2023.01.11 966 291 부동산 ☆김나나 부동산☆ 스크립스 랜치 10월달 마켓 업데이트 NaNaStar 965 2020.11.20 NaNaStar 2020.11.20 965 290 법률 FOIA(Freedom of Information Ac… 그늘집 965 2021.05.01 그늘집 2021.05.01 965 289 법률 새해부터 바뀌는 교통법규 보행자 신호시 우회전 방법 이도형 965 2022.01.02 이도형 2022.01.02 965 288 부동산 샌디에고 Chi Lee 부동산 - 금리 인상 부동산시장… chileerealty 965 2022.05.06 chileerealty 2022.05.06 965 287 부동산 ⭐김나나 샌디에고 부동산⭐ 출라비스타 6월 마켓 업데이… NaNaStar 965 2022.07.06 NaNaStar 2022.07.06 965 286 법률 가족초청이민에서 필요한 재정보증 그늘집 965 2022.08.29 그늘집 2022.08.29 965 초기화 날짜순 조회순 조회순 검색 71727374757677787980 Search 검색대상 제목 내용 제목+내용 회원아이디 회원아이디(코) 글쓴이 글쓴이(코) 또는 그리고 검색어 필수 검색 닫기