융자비용 줄이는 방법-1 2차 융자로 PMI피하라 sdsaram 부동산 0 3088 0 0 2002.10.12 00:00 모기지 금리가 사상최저 수준을 유지하면서 소비자들이 부담하는 융자비용도 줄어들고 있다. 하지만 융자비용 중 모기지 융자 때의 수수료 클로징 코스트 등 지불해야 할 여러 비용이 사라진 것은 아니다. 융자비용이 적게 든다고 광고를 하고 있는 융자기관들도 결국 수익을 남기기 위한 비즈니스를 하고 있기 때문에 모기지 융자에는 소비자들이 알지 못하는 함정이 숨어 있게 마련이다. 융자비용을 줄일 수 있는 방법을 알아본다. 2가지 모기지 융자 받으면 페이먼트 늘지만 세금공제액이 증가 높은 이자상환과 상쇄 5~7년이상 살 생각이면 30년 고정이 이익 브로커 수수료 협상·점보 론 되도록 피해야 ■융자기관은 개인 모기지보험(PMI)을 피할 수 있는 방법을 말해 주지 않는다. 프레디 맥에 따르면 첫 주택구입자들의 다운페이먼트 평균은 집 값의 10% 선이다. 다운페이먼트가 집 값의 20% 미만일 경우 모기지 융자자는 원금과 이자 상환 외에도 PMI를 지불해야 한다. PMI로 나가는 월 100~150달러의 추가 비용이 나가는 것 외에도 PMI는 모기지 이자와는 달리 세금 공제를 받을 수 없는 단점이 있다. 이를 피하기 위해 융자를 1차와 2차로 나눠 받는 방법이 있다. 집 값의 10%를 다운페이먼트했다고 가정하면 집 값의 80%를 1차 융자금으로 막고 2차 융자로 남은 10%를 막을 수 있다. 결과적으로 다운페이먼트와 2차 융자를 합쳐 다운페이먼트를 20%로 만들어 PMI를 피할 수 있다. 이를 ‘80-10-10 융자'라 하며 비율을 ‘80-15-5'로 조정할 경우 5%의 다운페이먼트와 15%의 2차 융자로 20%를 채울 수 있다. 물론 2가지 모기지 융자를 받으면 매월 각각의 융자금에 대한 페이먼트를 따로 해야 하며 10%나 15%의 2차 융자에 대한 이자는 80%의 1차 융자에 대한 이자보다 높다. PMI를 피하려면 모기지 페이먼트가 증가할 수밖에 없다. 하지만 이에 대한 세금 공제액이 늘어나면 더 높은 이자상환 비용과 상쇄될 수 있다. ■월초에 클로즈하면 클로징 비용은 상승한다. 모기지에 대한 이자는 에스크로를 닫는 날부터 시작해 원금 상환을 완전히 끝내는 순간까지 지급해야 한다. 모기지융자 은행협회(MBAA)에 따르면 모기지 융자는 월 단위로 이자 지불 시점을 맞추는 것이 일반적이다. 즉 에스크로를 클로징한 날과 처음으로 모기지 융자에 대한 페이먼트를 하는 날 사이의 기간에 대해서는 별도로 이자가 미리 클로징 테이블에서 지급된다. 때문에 월초에 클로즈하면 클로징 비용은 미리 지급한 이자비용으로 인해 상승하지만 첫 번째 모기지 페이먼트를 내는 시점은 한달 이후가 된다. 반면 월말에 클로즈 할 경우 한달 내에 이자를 내야 하기 때문에 클로징을 늦게 한다고 해서 꼭 돈을 절약하는 것은 아니다. 월 단위로 페이먼트를 하고 25일에 클로즈했다면 5~6일의 추가 이자를 내야하지만 5일에 클로즈했다면 25~26일에 대한 이자만을 내면 된다. ■융자기관은 때로 변동이자율 모기지(ARM) 융자를 받도록 강요할 수 있다. 주택구입자는 고정보다는 변동으로 더 많은 금액을 융자받을 수 있는 경우가 있다. 이런 이유로 모기지 융자기관과 브로커들은 공격적으로 ARM을 이용하라고 권하는데 융자비용이 높아진다는 것은 결과적으로 더 많은 수수료를 내야 한다는 것을 의미한다. 변동 이자율은 단기간은 아주 낮은 고정 금리가 적용된다. 일반 변동 이자율에는 1년 또는 2년간 확정 이자율이 적용되고 5:1 7:1 ARM에는 각각 5 7년의 고정 이자가 적용된다. 물론 초반 고정 이자율은 매우 낮다. 그러나 고정 이자율 지불기간이 끝나면 이자율은 경기변동과 FRB의 금리 정책에 따라 심하게 변동하게 된다. 각각의 ARM에는 이자율 변동 상한선이 정해져 있으나 이자율이 급격히 오르면 융자자가 감당하지 못할 수 있다. 일반적으로 새로 사는 집에서 5~7년 이상 살 작정이라면 ARM보다는 30년 고정 모기지가 더 좋은 방법이다. ■PMI 규정은 까다롭다. 1999년 7월 이후 시행된 PMI는 1998년 제정된 주택소유자 보호법(Homeowners Protection Act)에 따라 다운페이먼트를 포함한 융자자의 자산가" 주택가의 22%에 도달하면 자동적으로 취소된다. 주택 소유자가 개인적으로 자산가" 20%를 넘을 경우 보험료 지불을 중지하는 것도 가능하다. 민간 금융기관에서는 20%의 기준을 원금상환으로 계산하지만 패니 매나 프레디 맥이 모기지 융자를 갖고 있는 경우 원금상환과 주택가치 변동을 고려해 주택 자산가" 기존 주택가의 20%에 이르렀는지를 평가하기 때문에 모기지 융자자"都 보다 유리하다. 주택소유자 보호법은 융자기관이 자산가" 20%에 도달했을 때 이 사실을 주택소유주" 공지해 주는 것을 명기하고 있다. 그러나 이 법은 1999년 7월 이후 발행된 모기지 융자에만 적용되므로 그 이전 모기지 융자를 받은 경우 스스로 자산가" 20%에 도달했는지를 "改瞞 한다. ■점보 모기지를 피한다. 모기지는 일정 금액을 기준으로 컨포밍 론(Conforming Loan)과 점보론(Jumbo Loan)으로 구분되며 더 많은 금액을 융자하는 점보 론의 경우 기본 이자율이 20~25포인트 높다. 일반 융자의 상한선인 컨포밍 론 상한선은 연방주택금융위원회(FHFB)가 매년 조정하며 현재 30만700달러다. 점보론의 이자율이 높은 이유는 연방정부 산하 주택융자 기관인 프레디 맥이나 패니 매가 다시 론을 사주지 않고 고가의 주택은 변동이 더 심해 주택 소유주들은 은행이 감수해야할 위험에 대해 보상해야 하기 때문이다. 컨포밍 론 상한선은 매년 말 일정 공식에 따라 증가하기 때문에 향후 변동 정도는 어느 정도 예상 가능하다. 융자의 종류는 주택에 대한 에스크로가 클로즈될 때 결정 나며 클로징은 보통 주택에 대한 오퍼를 낸지 60일이나 그 이후에 이뤄진다. 만일 융자 금액이 상한선을 조금 넘고 있다면 11월까지 상한선이 상승하기를 기다려 모기지 융자를 받을 수도 있다. ■브로커 수수료는 협상의 여지가 있다. 모기지 브로커는 도매가에 모기지 융자를 사서 소매가로 판매하는 것으로 자동차 딜러와 일정 부분 유사하다. 법에 따라 브로커는 융자자가 서류에 서명하기 전에 융자 견적서류의 커미션을 공개해야 하기 때문에 융자자가 원한다면 협상의 여지는 있다. 일반 주택융자에서 합리적인 수수료는 1~1.5%에 이르며 점보 론의 경우 이를 더 낮추기 위한 여지가 있다. 0 0 0 Comments 로그인한 회원만 댓글 등록이 가능합니다. 목록 검색조건 제목 내용 제목+내용 회원아이디 회원아이디(코) 글쓴이 글쓴이(코) 검색어 또는 그리고 검색 번호 제목 이름 날짜 조회 4245 법률 미 입국 지문채취 열 손가락 확대 sdsaram 2648 2006.09.11 sdsaram 2006.09.11 2648 4244 부동산 [비즈니스 상식] 주류 라이선스 업소 인수땐 에스크로 … sdsaram 2550 2006.09.11 sdsaram 2006.09.11 2550 4243 교육 [자녀교육 지상상담] 성교육과 성인사이트 sdsaram 5083 2006.09.11 sdsaram 2006.09.11 5083 4242 부동산 [상업용 부동산-이자율] 부동산 가격과 반대로 움직여 sdsaram 2789 2006.09.18 sdsaram 2006.09.18 2789 4241 생활 [약이 되는 음식-영물 먹거리] '메밀' - 혈관질환·… sdsaram 2981 2006.09.18 sdsaram 2006.09.18 2981 4240 법률 [이민법] 체류신분변경 신청시 주의할 점 sdsaram 2946 2006.09.18 sdsaram 2006.09.18 2946 4239 건강 당뇨병 예방 가이드 라인 sdsaram 3104 2006.09.18 sdsaram 2006.09.18 3104 4238 건강 헬스 매거진을 종합해 본 건강한 습관 sdsaram 3076 2006.09.19 sdsaram 2006.09.19 3076 4237 교육 이 시대 부모가 가져야 할 교육원칙 sdsaram 3965 2006.09.25 sdsaram 2006.09.25 3965 4236 건강 건강 전문인이 일러주는 노화 늦추는 건강 생활법 sdsaram 3704 2006.09.25 sdsaram 2006.09.25 3704 4235 부동산 주택 소유주 '살 떨리는' 계절…내달 재산세 고지서 발… sdsaram 3082 2006.09.29 sdsaram 2006.09.29 3082 4234 법률 [이민법] 어떤 직종이 H-1B 가능한지 sdsaram 2797 2006.10.02 sdsaram 2006.10.02 2797 4233 교육 [학자금 지원 케이스 스타디] 이혼·재혼 소득 높으면 … sdsaram 3344 2006.10.02 sdsaram 2006.10.02 3344 4232 건강 주진성 건강칼럼] 어깨통증 - 오십견(Fronzen S… sdsaram 3363 2006.10.03 sdsaram 2006.10.03 3363 4231 교육 작문지도 이렇게 '독서습관 키우기 Q & A' sdsaram 3083 2006.10.10 sdsaram 2006.10.10 3083 4230 법률 2008년 추첨 영주권 접수 시작 sdsaram 2671 2006.10.10 sdsaram 2006.10.10 2671 4229 부동산 차압 위기시 대처법, 무료 카운슬링 프로그램 다양 sdsaram 2613 2006.10.10 sdsaram 2006.10.10 2613 4228 육아 가사도우미, 산후도우미에게 휘둘리지 않는 新 기술 sdsaram 7564 2006.10.10 sdsaram 2006.10.10 7564 4227 교육 아이의 감정을 이해하는 대화법 sdsaram 2917 2006.10.16 sdsaram 2006.10.16 2917 4226 관광 샌디에고 비지니스 점심 접대로 좋은 레스토랑 sdsaram 7330 2006.10.16 sdsaram 2006.10.16 7330 4225 교육 재테크 상담 학자금 적립방법 sdsaram 3123 2006.10.23 sdsaram 2006.10.23 3123 4224 법률 샌디에고 에스콘디도, 불체자에 렌트 금지 확정 sdsaram 3108 2006.10.23 sdsaram 2006.10.23 3108 4223 부동산 개인업체, 종업원 상해 보상하다 폐업 '명의'가 사업 … sdsaram 2859 2006.10.23 sdsaram 2006.10.23 2859 4222 건강 약 언제 먹는 게 좋을까? sdsaram 4828 2006.10.24 sdsaram 2006.10.24 4828 4221 육아 워킹맘 3인의 기막힌 교육 아이디어 sdsaram 4375 2006.10.26 sdsaram 2006.10.26 4375 4220 법률 합법체류 비이민 비자 소지자 소셜번호 없이도 운전면허증… sdsaram 3222 2006.10.30 sdsaram 2006.10.30 3222 4219 부동산 '요즘 부동산 공동투자 좋아요' 차비호 SCI 디렉터 sdsaram 3155 2006.10.30 sdsaram 2006.10.30 3155 4218 교육 [유망전공&직업] Chiropractor(척추교정전문의… sdsaram 8015 2006.10.30 sdsaram 2006.10.30 8015 4217 건강 패밀리 레스토랑 드레싱 칼로리 sdsaram 4779 2006.10.30 sdsaram 2006.10.30 4779 4216 관광 BEST of SAN DIEGO 2006 레스토랑편 sdsaram 10580 2006.11.01 sdsaram 2006.11.01 10580 4215 법률 2006년 11월중 영주권 문호 sdsaram 2267 2006.11.06 sdsaram 2006.11.06 2267 4214 건강 아이 넷 낳고도 처녀 몸매…박묘행씨의 골반 운동법 sdsaram 3721 2006.11.06 sdsaram 2006.11.06 3721 4213 부동산 재산세 산정 기준은 '소유권 변경' 따라 달라진다 sdsaram 3294 2006.11.13 sdsaram 2006.11.13 3294 4212 건강 자연의 비아그라 '마카' sdsaram 4451 2006.11.13 sdsaram 2006.11.13 4451 4211 교육 [자녀들을 위한 좋은 책] Math Word Probl… sdsaram 3354 2006.11.13 sdsaram 2006.11.13 3354 4210 법률 2006년 12월중 영주권 문호 sdsaram 2485 2006.11.15 sdsaram 2006.11.15 2485 4209 건강 저혈압에 관한 몇가지 상식 sdsaram 7856 2006.11.20 sdsaram 2006.11.20 7856 4208 교육 전문가가 권장하는 사립학교 체크 리스트 sdsaram 6416 2006.11.20 sdsaram 2006.11.20 6416 4207 부동산 [머니 스토리] 이자율에 영향을 미치는 요인 sdsaram 2899 2006.11.20 sdsaram 2006.11.20 2899 4206 부동산 테리조 부동산칼럼] 토지 투자 sdsaram 2890 2006.11.27 sdsaram 2006.11.27 2890 4205 법률 [이민법] 한국서 E2비자 신청은? 투자액·서류검토 더… sdsaram 3551 2006.11.27 sdsaram 2006.11.27 3551 4204 육아 엄마가 함께 쓰는 ''아기 화장품'' sdsaram 4860 2006.11.27 sdsaram 2006.11.27 4860 4203 건강 오늘 아침 먹은 헬스 푸드, 독일까 약일까? sdsaram 3182 2006.11.27 sdsaram 2006.11.27 3182 4202 법률 새 시민권 문제 나왔다···한층 어려워져 함께 풀어봐요 sdsaram 2896 2006.12.01 sdsaram 2006.12.01 2896 4201 부동산 [꼭 알아야할 거래 상식] 마켓 '부수입 아이템' 권리… sdsaram 2355 2006.12.04 sdsaram 2006.12.04 2355 4200 교육 [학부모를 위한 대입 궁금증 풀이] SAT점수가 정말 … sdsaram 3555 2006.12.04 sdsaram 2006.12.04 3555 4199 건강 요즘 잦은 술자리…속 많이 아프시죠 '술-안주 궁합' … sdsaram 3162 2006.12.04 sdsaram 2006.12.04 3162 4198 관광 샌디에고 크리스마스에 볼만한 곳 sdsaram 7873 2006.12.04 sdsaram 2006.12.04 7873 4197 건강 포도씨 콜레스테롤 낮춘다 sdsaram 3129 2006.12.11 sdsaram 2006.12.11 3129 4196 1 육아 고집 부리고, 짜증 내고, 떼쓰는 아이 교육법 1 sdsaram 8657 2006.12.11 sdsaram 2006.12.11 8657 4195 법률 시민권 신청 수수료 내년 4월부터 8백불 인상 sdsaram 2780 2006.12.12 sdsaram 2006.12.12 2780 4194 교육 '칼스테이트는 어떤 대학인가요?' sdsaram 12411 2006.12.18 sdsaram 2006.12.18 12411 4193 건강 비타민·영양제 총정보 sdsaram 3753 2006.12.18 sdsaram 2006.12.18 3753 4192 부동산 비즈니스 살 때 재무제표는 '필수' 융자·매상 파악 잣… sdsaram 3162 2006.12.18 sdsaram 2006.12.18 3162 4191 부동산 개인은퇴연금 계좌(IRA) '티끌 묵혀 뭉칫돈' sdsaram 3096 2006.12.26 sdsaram 2006.12.26 3096 4190 육아 책 좋아하는 아이로 키우는 엄마의 습관 sdsaram 4626 2006.12.26 sdsaram 2006.12.26 4626 4189 건강 한국보다 긴 중국 슈퍼모델들의 몸매 관리 비법 sdsaram 3065 2006.12.26 sdsaram 2006.12.26 3065 4188 법률 새해 달라지는 법규들 sdsaram 3492 2007.01.02 sdsaram 2007.01.02 3492 4187 건강 타임 선정 10대 건강식품, 토마토·시금치·브로콜리·연… sdsaram 3586 2007.01.02 sdsaram 2007.01.02 3586 4186 교육 한인 '하버드 박사' 후배들에게 조언하는 '성공 학습 … sdsaram 4160 2007.01.02 sdsaram 2007.01.02 4160 초기화 날짜순 조회순 날짜순 검색 11121314151617181920 Search 검색대상 제목 내용 제목+내용 회원아이디 회원아이디(코) 글쓴이 글쓴이(코) 또는 그리고 검색어 필수 검색 닫기