Bonus Depreciation 을 이용한 부동산 투자의 세금 절약 방법

One Big Beautiful Bill 로 불리는 세법 개정과 그 안의 Bonus Depreciation(보너스 감가상각) 규정 변경이 부동산 투자자들에게 어떤 영향을 주는지 알려 드리겠습니다. 

보너스 감가상각 100% 영구 복원

• OBBBA에 따라 2025년 1월 20일 이후 취득·사용된 자산에 대해 100% 보너스 감가상각이 영구적으로 복원되었습니다. 기존에는 2025년 40%, 2026년 20%로 단계적 축소 예정이었지만, 이제는 해당 자산에 대해 첫 해에 전액 감가상각을 인정받을 수 있습니다.

2. 해당 자산의 범위

• 대상 자산: 취득 후 20년 이하 감가상각 기간이 적용되는 유형의 자산. 제조·장비·사무기기, 컴퓨터, 가구, 비거주용 부동산의 개선 공사(qualified improvement property, QIP) 등등. 

3. 제조·생산용 부동산에 대한 특별 감가상각

• OBBBA는 “qualified production property”(제조/생산/정제 시설용 비거주용 부동산)에 대해 100% 즉시 감가상각을 선택적으로 적용할 수 있는 조항을 신설했습니다.

  • 조건:

    • 2025년 1월 20일 이후에 건설을 시작하고,

    • 2029년 12월 31일까지 시작,

    • 2031년 1월 1일 전에 서비스 개시,

    • 미국 내에서 건설되고, 처음 사용되는 건축물. 

4. 투자 전략 및 유리한 절세 수단

• 현금 흐름 강화: 초기 연도에 자산 전액을 비용 처리하므로, 현금 유동성이 크게 개선됩니다.

• 비용 분리(Cost Segregation Study) 활용 극대화: 건물 내 구조적 요소 외에 바닥재, 조명, 전기 시스템 등은 단기 감가상각 대상(asset class)으로 분류하여 빠른 감가상각과 즉시 비용 인식이 가능합니다.